Dopad doporučení NBS na hypoteční úvěry
Jelikož od 1. března 2015 vstoupila v platnost doporučení Národní banky Slovenska, museli se jim banky přizpůsobit opatřeními v oblasti spotřebních a hypotečních úvěrů.
Dvě asi nejdiskutovanější změny jsou v 100% financování hypotečního úvěru a v dokládání příjmu. V prvním případě mají banky omezit počet klientů se 100% financováním (znamená to, že klient chce celou nemovitost koupit na úvěr, bez vlastních zdrojů) na
25% na období do 30. června 2015
20% na období od 1. července 2015 do 31. března 2016
15% na období od 1. dubna 2016 do 31. prosince 2016
10% na období od 1. ledna 2017.
Co v praxi znamená, že aktuální může dostat úvěr se 100% financováním jen každý čtvrtý žadatel, což nepokrývá požadavky trhu. Kromě toho banky takovým klientům výrazně zvyšují úrokovou sazbu, takže i když klient dostane takový úvěr, je drahý. Klientům doporučuji našetřit si alespoň 10% z částky nemovitosti a to tak, že klient si bude šetřit měsíčně ve výši splátky potenciálního úvěru. Vypočítat mu to pomůže finanční poradce. Pokud si například chce vzít klient v budoucnu
úvěr 50tis. EUR, kde se může splátka při úvěru na 20 let pohybovat kolem 280, – EUR, tak částku 5tis. EUR (10% z částky potenciálního úvěru) si našetří za 1 a půl roku. Pak si může koupit nemovitost za 50tis. EUR s tím, že 45tis. si vezme úvěr a zbytek doplatí z našetřeno zdrojů. Takové šetření i pomáhá klientovi při schvalování úvěru, kdy banka zkoumá jeho bonitu.
Druhým, dražším řešením (v případě, že klient chce nemovitost hned a nemá našetřeno vlastní zdroje), je dofinancovat hypotéku spotřebním úvěrem, který některé banky automaticky klientovi nabízejí při schválení hypotéky. Toto je však pro klienta nejdražší řešení, protože kromě vysoké úrokové sazby na spotřebitelském úvěru bude maximální doba splácení takového úvěru 9 let (od 1.1.2016 to bude 8 let), takže splátka klienta výrazně naroste. Dobrým kompromisem je dofinancovat hypotéku úvěrem ze stavební spořitelny, který si klient může vzít i na 30 let.
Co se týče dokládání příjmu, tak hypotéky bez dokládání příjmu se již neposkytují. Při refinančních úvěrech se příjem nezkoumá pouze v případě, že klient refinancuje jen zůstatek úvěru, případně si může i úvěr navýšit, ale pouze o 5% ze zůstatku financovaného úvěru, maximálně však o 2tis. EUR.
Z dalších opatření bych zmínil zkoumání bonity klientů, kteří mají zájem o hypoteční úvěr a hypoteční úvěr pro mladé (HUM). Banky při schvalování úvěru posuzují klienta s úrokovou sazbou o 2% vyšší (zkoumají, zda bude moci klient splácet úvěr v případě zvýšení úrokových sazeb). To znamená, že pokud si klient bere úvěr 50tis. EUR na 30 let, bude mít splátku při úroku 2,0% 185, – EUR. Banka však při zkoumání, zda bude mít klient na splácení úvěru, kalkuluje s úrokem 4% a tedy se splátkou 239, – EUR. U úvěrů pro mladé zkoumá banka schopnost splácet úvěr tak, že k úroku bez státní dotace přidá ještě dvě procenta.
Přes doporučení NBS, které již banky zavedly do praxe, neočekávám pokles v poskytování hypotečních úvěrů. Zadluženost Slovenská domácností je ve srovnání s průměrem v eurozóně nízká, na úrovni 50% vůči disponibilním příjmem, přičemž v eurozóně je to 100%. Úrokové sazby hypotečních úvěrů dosahují historická minima a jsou nejdostupnější. Zároveň si mohou klienti, vzhledem k zvyšující se průměrnou mzdu v národním hospodářství a pokles cen nemovitostí od roku 2008, koupit skoro dvojnásobně větší nemovitost, jak si mohli koupit v roce 2008.
Zdroj: Statistický úřad SR Zdroj: NBS
Co se týče úrokových sazeb, stále můžeme na Slovensku očekávat mírný pokles, vzhledem k vývoji Euriboru (mezibankovní sazby) v eurozóně. Zároveň banky lákají klienty na hypoteční úvěry různými benefity, jako je odpuštění poplatku za úvěr, vypracování znaleckého posudku na ohodnocení nemovitosti zdarma, zaplacení vkladu zástavních smluv do katastru nemovitostí zdarma, zdarma vedení běžných účtů (při splnění stanovených podmínek), z nichž klient splácí úvěr , a pod.
Při aktuálních podmínkách na trhu hypotečních úvěrů, aktuálních cenách nemovitostí a s ohledem na podporu státu při hypotečních úvěrech pro mladé, doporučuji všem, kteří uvažují o bydlení a finanční situace jim to dovoluje, aby si v tomto období koupili nemovitost. Jelikož se podmínky v bankách neustále mění (poplatky, úroky, akce …), doporučuji koupi nemovitosti na úvěr konzultovat s finančním poradcem, který má informace o podmínkách v bankách. Tím pádem umí vybrat pro klienta nejvýhodnější úvěr na trhu a ušetřit mu stovky EUR.