Archiv pro štítek: bydlení ve vlastním

Aktuální situace kolem hypoték přináší několik zajímavých událostí, mezi nimiž nechybí různé novinky. Dění na slovenském trhu je tak neustále v pohybu a klienti bank se potýkají se změnami, jejichž prostřednictvím se jim poskytovatelé snaží přinášet ještě lepší podmínky pro získání výhodného produktu. Jednou z novinek, o níž se začíná otevřeně hovořit, je i zavedení speciální reverzní hypotéky.

Pojem reverzní hypotéka je pro slovenský žadatele téměř neznámý, protože tento druh úvěru se v našich končinách zatím neposkytuje. To by se však mohlo brzy změnit a jistá skupina Slovenská žadatelů by mohla začít tento speciální bankovní produkt využívat již v blízké budoucnosti. Zatím se nedá přesně říct, kdy se reverzní hypotéky mohou stát dostupné, ale i přesto si pojďme tento netradiční produkt představit.

Jak funguje reverzní hypotéka?
Slovenská senioři přicházejí do kontaktu s hypotékami podstatně méně než jiné věkové skupiny, ale případným zavedením tohoto produktu by se to mohlo postupně měnit. Už název nám dává najevo, že jde o obrácenou hypotéku, což je z laického pohledu výstižné vysvětlení. Jedná se totiž o speciální produkt určený pro potřeby seniorů, který funguje přesně opačně než klasické hypotéky. Žadatel prodá nemovitost bance, která mu vyplatí peníze buď najednou nebo po částech v měsíčních splátkách. Podmínkou však je jeho právo využívání objektu do smrti.
Některé podmínky reverzních hypoték:
úvěr může získat pouze osobní vlastník dané nemovitosti
podmínkou bývá věková hranice, většinou nad 55 let objem úvěru kryje jen jistou část ceny objektu, převážně 50% žadatel má zajištěné právo dožití v prodané nemovitosti
Nejoblíbenější je v angloamerickém prostoru
Model reverzních hypoték se šíří do ostatních zemí zejména z anglicky mluvících regionů. Právě v nich se díky zájmu seniorů, kteří oslovují poskytovatelů s cílem využít těchto obrácené hypotéky, schvalují desetiletí. Jejich poskytování umožňují i ​​některé z členských zemí EU, ale zájem o ně není příliš velký.

Slovenský trh je připraven
Ohlasy na případné zavedení reverzní hypotéky na Slovensku jsou různé. Jedni to považují za dobrý způsob jak rozvíjet zdejší trh s úvěry, ale jiní poukazují na zbytečný krok, který se nesetká se zájmem veřejnosti. Vědět předem jako klienti hypotéku přijmou nemůžeme, ale názory odborníků z oblasti hypoték potvrzují, že slovenský trh je dostatečně připraven na jistou transformaci a nové typy produktů jsou vítány.
Momentálně je zavedení reverzní hypotéky do praxe jen v rovině úvah, takže očekávat konkrétní výsledek by bylo zbytečné. Iniciátoři zajímavého návrhu však zkoumají užitek tohoto úvěru v zahraničí a přemýšlejí nad jeho případným významem u nás. Uvidíme, zda se reverzní hypotéka stane součástí portfolií našich bank a čím konkrétním by dokázala oslovit Slovenské seniory.

Analytici nemají jednotný názor na budoucí hypoteční sazby

Klíčová sazba Evropské centrální banky se pravděpodobně v nejbližším roce měnit nebude. Shodují se na tom všichni námi oslovení analytici. Rozdílné jsou však jejich názory na vývoj hypotečních sazeb na Slovensku. Někteří očekávají nárůst, někteří pokles sazeb.

Mezi sazbami ECB a hypotékami není totiž přímá závislost. Někteří očekávají další pokles úroků za úvěry na bydlení tištěný konkurencí mezi bankami, jiní mluví o stagnaci sazeb a připouštějí v horizontu jednoho roku i mírný nárůst způsobný inflací a oživením ekonomiky. V otázce sazeb za hypotéky platí, co analytik to názor.

„V nejbližším roce 2014 neočekáváme, že by ECB mohla přistoupit ke zvýšení základní úrokové sazby,“ říká analytička Poštovní banky Eva Sadovská. Souhlasí s ní i hlavní analytik pro region střední a východní Evropy Sberbank Vladimír Vaňo. „V této chvíli je to ještě na dlouho neaktuální otázka,“ konstatuje.

Souhlasí i analytik ČSOB Marek Gábriš: „podle signálů z ostatní tiskovce ECB se banka v dohledné době nepřipravuje na zvyšování úroků.“ Centrální banka totiž na tiskovce dala jasně najevo, že současné oživení ekonomiky považuje stále za příliš chabé a obává se, že v případě vypnutí její podpory by se ekonomika opět vrátila do recese. Klíčový tedy bude hospodářský růst, úvěrování firem a inflace. „Pokud nedojde kromě trvanlivého oživení hospodářské aktivity i ke zvýšení inflace k úrovni dvou procent, je předčasné diskutovat o zvyšování základní úrokové sazby ECB“ předpovídá V. Vaňo. Nízká inflace nebo deflace totiž pro ekonomiku není zdravá. Současný růst cenové hladiny jsou v současnosti velmi slabý. Spekuluje se proto o dalším poklesu sazeb ECB. Dříve či později, ale sazby opět porostou na úroveň před pár let. Podle analytiků Unicredit bank, Ľubomíra Koršňák a Tatra banky, Juraje Valachyho, k posunu nedojde dříve než v roce 2015.

V očekávání změn hypotečních sazeb analytici již jednotní nejsou. Upozorňují, že mezi základní sazbou ECB a úroky na hypotékách není přímá závislost. Základní sazba se totiž váže k dvoj týdennímu intervalu, hypotéky se ale odvíjejí od úroků dlouhodobého financování. Do vzorce, který je ovlivňuje kromě toho vstupuje několik faktorů. Například rating Slovenska, nezaměstnanost a konkurence na trhu. „Některé banky mají navázány úrokové sazby ve svých produktech na Euribor,“ upozorňuje na jediný případ, kdy tato sazba přímo ovlivňuje hypotéky analytik OVB Ivo Wilhalm.

„Pro úročení hypotečních úvěrů je (spíše než krátkodobá sazba ECB, pozn. Redakce) důležitější vývoj dlouhodobých úrokových sazeb na dluhopisovém trhu a vývoj trhu s úrokovými swapy – nástroji peněžního trhu s několikaletou splatností,“ říká V. Vaňo. Sazby ovlivňují sazby IRS (Interest rate swap) a výnosy státních dluhopisů.

IRS například rostlo v závěru léta tohoto roku v reakci na spekulace o zastavení tištění peněz Fedem. Sazba tak vyskočila o zhruba půl percentuálaneho bodu. „Pokud by zvýšení bylo trvanlivé a výrazné, může se dotknout i úročení hypoték,“ míní V. Vaňo.

Pokud by ekonomické oživování pokračovalo dobrým a udržitelným tempem, „tak dojde k růstu dlouhodobých sazeb ještě dříve než se zvýší samotná základní sazba. Proto teoreticky může dojít k mírnému nárůstu hypotečních sazeb i dříve než v počátkem roku 2015, „předpovídá J. Valachy.

No analytička Poštovní banky očekává pokles hypotečních úroků. „Očekáváme, že trend nižších sazeb by mohl být zachován i v následujících měsících,“ říká. Výraznější pokles podle ní brzdí riziková přirážka zrcadlící rizikovou přirážku a vysokou nezaměstnanost, ale konkurence podle ní zatlačí úrokové sazby dále dolů.

„Při sazbách na bydlení možná bude mít trend poklesu z posledních let tendenci zastat, vzhledem k mezibankovní trh a naši nezaměstnanost,“ uzavírá analytik ČSOB Marek Gábriš.

Novinky v hypotékách pro rok 2015
S novým rokem jdou ruku v ruce i naše novoroční předsevzetí, např. letos si koupím byt a odstěhuju se od rodičů. Avšak přicházejí i novinky v poskytování hypotečních úvěrů. V posledních dnech loňského roku se začalo hodně mluvit o změnách v poskytování úvěrů a zpřísněných podmínkách souvisejících s jejich poskytováním. Tyto debaty vyplynuly z doporučení vydaného Národní Bankou Slovenska (NBS). V médiích se objevily informace, které možná trochu zkreslí. Čeho se budou změny týkat a jak se Vás mohou dotknout?

Doporučení NBS, ze kterého vznikl informační šum, bylo vydáno 7. října 2014 a upravuje následující:

Dodržovat limity na ukazatel loan-to-value (LTV – podíl dluhu k hodnotě nemovitosti)

Zachovávat obezřetný přístup při ocenění zastavené nemovitosti

Stanovit a dodržovat vnitřní limit na ukazatel schopnosti klienta splácet úvěr

Ověřovat příjem klientů

Zachovat limit na ukazatel schopnosti klienta splácet úvěr i v případě nárůstu úrokových sazeb

Provádět stresové testování

Neposkytovat úvěry s příliš dlouhou maturitou

Neposkytovat úvěry s přesunem zatížení klienta na pozdější dobu

Zachovávat obezřetný přístup při refinancování úvěrů

Zachovávat obezřetný přístup při poskytování úvěrů prostřednictvím zprostředkovatelů

Termín zavedení jednotlivých doporučení do praxe je různý. Některé by měly banky začít zavádět již dnes a jiné v průběhu roku 2015, přičemž NBS bude jejich plnění průběžně hodnotit.

1. Dodržovat limity na ukazatel loan-to-value (LTV)

Toto doporučení je mezi lidmi nejčastěji skloňovaná a hovoří o tom, aby banky postupně do ledna 2017 snížily celkový podíl novoposkytnutých hypotečních úvěrů s financováním nad 90% LTV na úroveň 10% z celkového počtu novoposkytnutých úvěrů.

Hodnota LTV se počítá jako podíl výše úvěru k hodnotě zabezpečení.

Banky tedy nezruší 100% financování, tak jak se o tom mluví, ale zpřísní podmínky tak, aby klienti takové financování buď nechtěli (vyšší úroková sazba), nebo nesplňovaly podmínky pro získání 100% úvěru (méně klientů se kvalifikuje na 100% financování).

Banky by měly toto doporučení postupně implementovat již od 1. listopadu 2014.

2. Zachovávat obezřetný přístup při ocenění zastavené nemovitosti

Ve smyslu tohoto doporučení by měly banky důsledně kontrolovat a případně upravovat znalecké posudky. Obezřetně přistupovat k znaleckým posudkem od znalců, u kterých bylo zjištěno nesprávné (navýšeny) ocenění.

V praxi to může znamenat, častěji snižování hodnot nemovitostí uváděných ve znaleckých posudcích. Bance sice předložíte posudek na vámi kupovanou nemovitost v hodnotě 110.000, -eur, avšak banka tuto hodnotu sníží např. na 100.000, -eur. Také se může stát, že banky zvolí strategii preferovaných znalců nebo interní hodnocení.

Banky mají také pravidelně přehodnocovat všechny hodnoty zastavených nemovitostí a sledovat LTV na stávajícím portfoliu.

V praxi to může znamenat, že pokud dojde k výraznému snížení hodnoty zastavené nemovitosti, banka od Vás může požadovat dozajištění jinou nemovitostí, resp. snížení vašeho úvěru (mimořádnou splátkou) na bankou akceptovanou výšku. Netřeba se však hned obávat. Takových úvěrů mají banky ve svém portfoliu dost hlavně z let 2007 – 2008 kde se poskytovalo také více než 100% financování (nemluvě o tom, že hodnota resp. Cena nemovitostí z toho období oproti dnešku výrazně klesla) a zatím jsem o takovém postupu banky neslyšel a nepředpokládal bych takové jednání ani do budoucna, zejména pokud bude úvěr splácen řádně, bez prodlení.

Banky by měly toto doporučení implementovat nejpozději do konce roku 2015.

3. Stanovit a dodržovat vnitřní limit na ukazatel schopnosti klienta splácet úvěr

Interní systém banky by měl obsahovat závazný limit na interní ukazatel schopnost klienta splácet úvěr. V schopnosti klienta splácet úvěr by měly být zohledněny příjmy domácnosti, běžné životní náklady domácnosti a výdaje domácnosti vyplývající ze všech jejích finančních závazků.

V praxi to může znamenat, že banky zpřísní své kalkulačky a klient si nebude moci ze svého současného platu dovolit takovou výšku hypotéky jako dnes. Příklad: pokud dnes vydělávám 1.000, -eur v čistém, jsem sám a mám 35 let, banka z mého platu odečte moje minimální životní náklady cca 250, -eur (tato částka je nastavená interně bankou a může se lišit od banky k bance), splátku případného spotřebního úvěru (např. 100, -eur) az toho co zůstane můžu 70% (podíl dluhu – také jde o interní seřízení a může se mezi jednotlivými bankami lišit) dávat nějakou část na splátku svého nového úvěru (cca 500, -eur ). Za tuto částku si mohu dnes dovolit hypotéku ve výši cca 120.000, -eur.

Po implementaci tohoto doporučení se může stát, že maximální výše financování téhož klienta bude např. do výše 90.000, -eur, což bude způsobeno zejména navýšením minimálních životních nákladů a podílu dluhu.

Výjimkou jsou pouze tzv. nevyžádané úvěry, jejichž výše je stanovena v rámci predschvaľovacieho procesu bez aktivního zapojení zákazníka na základě historických údajů o finanční situaci klienta získaných z interních zdrojů. Při těchto úvěrech není nutné ověřovat příjem, je však zapotřebí samostatný monitoring a vykazování těchto údajů do NBS. Tato výjimka však neplatí pro úvěry zajištěné nemovitostmi, stavební úvěry a meziúvěry.

Nevyžádanými úvěry, jsou take úvěry, které Vám banka nabídla sama, aniž byste o ně žádali. Např. povolené přečerpání na účtu, předschválení spotřební úvěr, kreditní karta apod.

Banky by měly toto doporučení implementovat již od 1. března 2015.

4. Ověřovat příjem klientů.

Toto doporučení stanoví, aby banka striktně vyžadovala dokladování příjmu klienta a ověřovala ho z nezávislých interních nebo externích zdrojů. Přičemž by banka neměla požadavek ověřovat příjem nahrazovat zpřísněných kritérii na LTV a zároveň striktně stanoví, že čestné prohlášení není dostatečným způsob prokazování příjmů. Výjimku tvoří pouze nevyžádané úvěry (viz hlavní směr č. 3).

V praxi to bude znamenat, že se nebudou poskytovat úvěry bez dokládání příjmu (úvěry do 50% LTV) a zároveň úvěry, u nichž dnes stačí pouze čestné prohlášení o příjmu (úvěry na základě obratů společnosti, refinančních úvěrech, úvěry pro členy komor a pod .). Pokud banky přece jen budou chtít takovému klientovi úvěr poskytnout, bude to znamenat mnoho byrokracie a množství dokumentů, kterými věrohodně a dostatečně prokážete, že máte příjmy dostačující na splácení.

Banky by měly toto doporučení implementovat již od 1. března 2015.

5. Zachovat limit na ukazatel schopnosti klienta splácet úvěr i v případě nárůstu úrokových sazeb.

Ve smyslu tohoto doporučení by měly banky prověřovat schopnost klienta splácet úvěr tak, aby byl schopen splácet i za předpokladu, že dojde k nárůstu úrokových sazeb o 2,00% a zároveň dodržet nejdelší doporučenou dobu do splatnosti (ve smyslu pokynů č. 7). Při hypotékách pro mladé zvýhodněný sazbou by se mělo splnění limitu otestovat při nebonifikovanej sazbě zvýšené o 2 procentní body. Pokud jsou splátky předem určený pro celou dobu splácení úvěru a nejsou stanoveny ve stejné výši, splnění limitu by se mělo otestovat při nejvyšší splátce. Nicméně pokud je ve smlouvě uvedena maximální hodnota zvýšení úrokové sazby menší než 2 procentní body, použije se pro účely testování dopadů nárůstu sazby tato hodnota.

Výjimku tvoří pouze úvěry, u nichž je úroková sazba fixována na celé období splatnosti úvěru.

Tímto pokynem chce NBS docílit, aby se klienti při navýšení úrokové sazby v období refixácie (obnovy sazby) nedostaly do problémů se splácením svých úvěrů. Jelikož pokud dojde ve výročí fixace k navýšení úrokové sazby, tak to samozřejmě bude znamenat i navýšení měsíční splátky, což klientům může způsobit problémy se splácením. Tento potenciální problém však nemusí nastat, pokud mezi poskytnutím úvěru a refixáciou došlo ke zvýšení příjmů. Nejohroženější skupinou žadatelů jsou ti, kteří při poskytování úvěru šli na doraz svých finančních možností a zároveň ve svém zaměstnání nemají potenciál růstu příjmů. Uvedu příklad: dnes vydělávám 800, -eur v čistém a jsem sám a mám 35 let banka mi za současných podmínek dokáže poskytnout úvěr v objemu cca 100.000, -eur se splátkou cca 420, -eur. Když se v období refixácie zvýší moje splátka na 530, -eur (což je nárůst sazby o 2,00%), tak může dojít k problému se splácením, jelikož moje splátka výrazně stoupla. Splátka mého úvěru již v době poskytnutí tvořila cca 50% (což už v té době byla kritická úroveň), avšak po změně je to až 66%. Po implementaci tohoto doporučení to bude vypadat následovně: z mého příjmu 800, -eur v čistém mi banka poskytne úvěr v objemu pouze cca 80.000, -eur se splátkou cca 340, -eur. Když se v období refixácie zvýší moje splátka na 420, -eur (což je nárůst sazby o 2,00%), bude to sice znamenat nárůst splátky na kritickou úroveň mého finančního zatížení, avšak nedostanu se výrazně nad tuto úroveň.

Banky by měly toto doporučení implementovat již od 1. března 2015.

6. Provádět stresové testování.

Banka by měla provádět stresové testování portfolia na nárůst úrokových sazeb a zvýšení nezaměstnanosti. Výsledky by měly být zohledněny při úpravě interních limitů na schopnost klientů splácet úvěr. Přičemž tyto testy by se měly týkat následujících oblastí:

nárůst úrokové sazby podle aktuálních forwardových křivek, který se očekává na trhu v horizontu pěti let (nejméně však 3 procentní body),

simulace chování individuálních úvěrů v situaci, že klient se stane nezaměstnaným nebo výrazně poklesnou jeho příjmy z podnikání

Toto doporučení může mít za následek celoplošné zvýšení rizikových marží banky u úvěrů, nebo diverzifikaci těchto marží na určité skupiny žadatelů, v závislosti na vzdělání, oblasti v níž jsou zaměstnáni, lokality ve které bývají apod. Přičemž nárůst rizikových marží mě přímý dopad na výši úrokové sazby. V praxi to bude znamenat, že Vám banka poskytne nižší výši úvěru a za vyšší splátku.

Banky by měly toto doporučení implementovat nejpozději do konce roku 2015.

7. neposkytují úvěry s příliš dlouhou maturitou

Tímto doporučením se upravují pravidla pro maximální dobu splatnosti úvěrů. Banka by neměla poskytovat úvěry, jejichž splatnost přesahuje následující hodnoty:

U úvěrů založených nemovitostí, meziúvěr a stavebních úvěrech: 30 let. Podíl nových úvěrů se splatností nad 30 let by na čtvrtletní bázi neměl přesáhnout 10%.

U ostatních úvěrů: 9 let v období od 1. března 2015 do 31. prosince 2015, a 8 let v období od 1. ledna 2016

Banka by měla současně a vhodným zohlednit pokles příjmu klienta během důchodového věku.

Toto doporučení by se nemělo výrazně dotknout hypotečních úvěrů, jelikož v drtivé většině bank je splatnost nastavená na maximálně 30 let a současně maximálně do 65. roku věku žadatele.

Banky by měly toto doporučení implementovat již od 1. března 2015.

8. neposkytují úvěry s přesunem zatížení klienta na pozdější dobu

Banky by neměly poskytovat úvěry, u nichž je v době poskytnutí dohodnutý (částečný) odklad splátek úroku nebo jistiny, postupně se zvyšující splátky, dočasné snížení úroků nebo méně častá než měsíční frekvence splácení.

Přičemž jsou možné následující výjimky:

změny úrokové sazby v době jejího refixácie na základě vývoje na finančních trzích,

snížení úrokové sazby u hypoték pro mladé, resp. její obdobné dočasné snížení u jiných úvěrech na bydlení, pokud je výše splátek smluvně dohodnuta na celé období splatnosti,

snížení splátek hypotéky při narození dítěte,

případy, které nemají výrazný finanční dopad na klienta v pozdějším období a netýkají se období delšího než šest měsíců od prvního čerpání úvěru, resp. více než šest splátek nebo dobu 18 měsíců v případě odkladu splátek jistiny pro financování výstavby obytné nemovitosti.

Toto doporučení se týká hlavně úvěrů s jiným než se „standardním“ anuitní (resp. Lineární) splácením na měsíční bázi. Např. jakýkoliv typ progresivního splácení, při kterém se postupně zvyšuje splátka, nebo úvěry např. se splátkou na qvartalnej bázi, nebo kde v prvních letech splácení máte dohodnuto dočasné snížení úrokové sazby (neplatí pro úvěry se SPM) a pod. Ve zkratce jakýkoli úvěr při kterém zpočátku splácíte méně a následně dojde k výraznému navýšení splátky, který by mohl mít negativní vliv na vaši schopnost splácet úvěr.

Banky by měly toto doporučení implementovat již od 1. března 2015.

9. Zachovávat obezřetný přístup při refinancování úvěrů.

Toto doporučení upravuje pravidla při poskytování refinančních úvěrů, kde se součet zbývajících jistin refinancovaných úvěrů zvyšuje o více než 2 000 eur nebo 5%. Při těchto úvěrech má banka dodržovat následující zásady:

dodržet limity na LTV (viz hlavní směr č. 1), ověřené na základě aktuální hodnoty nemovitosti v souladu s interním hodnocením,

při každém úvěru vyžadovat dokladování příjmu a ověřit splnění interního limitu na ukazatel schopnosti splácet (viz hlavní směr č. 3 a 4),

pokud se zároveň prodlužuje splatnost, při každém úvěru dodržet limity na nejdelší splatnost (viz hlavní směr č. 7).

Pravidla pro poskytnutí zápůjční úvěru, tak jak je dnes známe, budou nadále platit, avšak pouze u úvěrů, v nichž nedochází téměř k žádnému navýšení jistiny (maximálně navýšení je 2.000, -eur, resp. 5% ze zůstatku). U úvěrů s vyšším navýšením již bude nutné dokladovat příjem (viz hlavní směr č. 3 a 4).

Příklad 1. refinancovat úvěr se zůstatkem 50.000, -eur a žádám úvěr ve výši 51.000, -eur. V tomto případě nemusím dokladovat příjem.

Příklad 2. refinancovat úvěr se zůstatkem 50.000, -eur a žádám úvěr ve výši 65.000, -eur. V tomto případě už musím dokladovat příjem.

Banky by měly toto doporučení implementovat již od 1. března 2015.

10. Zachovávat obezřetný přístup při poskytování úvěrů prostřednictvím zprostředkovatelů.

Toto doporučení vybízí banky dodržovat následující zásady obezřetnosti:

samostatně posuzovat a řídit úvěrového rizika z úvěrů zprostředkovaných zprostředkovateli.

udržovat podíl zprostředkovaných úvěrů na takové úrovni, aby banka nebyla vystavena tlaku na zmírňování úvěrových podmínek a dostatečně diverzifikovat zprostředkovatelů.

zvláště monitorovat zprostředkované úvěry a porovnat jejich kreditní riziko s ostatními úvěry.

Banky by na základě tohoto doporučení měly samostatně posuzovat úvěry zprostředkované zprostředkovateli, přičemž by měla porovnávat rizikovost těchto úvěrů s rizikovostí nezprostředkovaný (vlastních) úvěrů. Zároveň by měla udržovat poměr zprostředkovaných úvěrů a vlastních úvěrů na takové úrovni, aby pod vlivem závislosti na zprostředkovaných úvěrech / zprostředkovatelích (pokles novoposkytnutých úvěrů), nemusela pro získání klienta / úvěru uvolňovat podmínky uvedené v ostatních doporučeních.

Banky by měly toto doporučení implementovat nejpozději do konce roku 2015.

________________________________________________________________________

I když se Vám mohou tyto změny zdát jako protispotrebiteľské, nepopulární, omezující a pod., Mějme na paměti, že nejsou mířené proti nám, ale v náš prospěch. Každé z těchto doporučení má eliminovat rizika nesplácení úvěru a celkový podíl problémových úvěrů v budoucnu – doporučení mají být jednoduše pouze prevencí.

Pokud by banky nepřistoupili k těmto úpravám, mohlo by to mít v budoucnu dopad na nás všech (i těch, co budou splácet včas). Vyšší úrokové sazby (jelikož banky budou muset vykrýt tyto ztráty), další zpřísnění kritérií pro poskytování úvěrů a mnoho dalších, které v černých scénářích mohou způsobit i kolaps slovenského bankovnictví, což by mělo dopad na každého z nás.

Hypoteční úvěry bez dokládání a prokazování příjmů jsou poměrně populární, protože jejich vybavení je pohodlné a rychlé pro klienta, nicméně tento typ hypoték v posledním období banky postupně přestávají nabízet. Za jistých okolností se hypoúver ale stále dá i bez dokládání získat.

Bankovní hypotéky nabízely donedávna možnost namísto doložení příjmu podepsat čestné prohlášení o schopnosti splácet úvěr a o tom, že klient má dostatečný pravidelný příjem, abys věděl svůj finanční závazek plnit. Na základě změn na finančním trhu v roce 2015 ale banky již vyžadují jiné formy prokázání této schopnosti, například dostatečné obraty na bankovním účtu nebo přímo předložení potvrzení o výši příjmu. Jsou však i určité výjimky pro toto dokladování.

Pokud budete vyřizovat hypotéku v bance, kde Vám příjem pravidelně chodí, nemusíte toto potvrzení vždy doložit, protože banka si umí podle obratů a příjmu na účtu zjistit výšku měsíčního příjmu klienta a zhodnotit tak jeho bonitu. Druhou možností jsou nebankovní hypotéky bez dokládání příjmu, které nabízí několik nebankoviek u nás a za jistých okolností ani jim klient nemusí předkládat například potvrzení od zaměstnavatele. To neplatí ale pro podnikatele a živnostníky, ti musí totiž doložit potvrzení z daňového úřadu.
Jaké typy hypoték se dají získat?

účelový hypoúver
Při účelové hypotéce je třeba dokladovat účel použití finančních prostředků z úvěru, například kupní smlouvou, fakturami za stavbu, bloky nebo jiným způsobem podle toho, jaké podmínky banka konkrétní umožňuje. Některé banky umožňují část peněz použít i bez dokládání účelu, ale jde o výjimku. Tyto hypotéky se dají splácet nejčastěji do 30 let, profinancovat se dá i do 100% nemovitosti a jsou využitelné na koupi, stavbu tak velkou rekonstrukci nemovitosti, samozřejmě třeba jako jistotu založit nemovitost.

Americká hypotéka
Americká hypotéka je vlastně bezúčelová hypotéka, přičemž jde o úvěr podobně jako při běžné hypotéce zajištěn založením nemovitosti. Několik banky mají v nabídce i tento typ hypotečního úvěru, který je parametry podobný účelové hypotéce, nicméně obvykle splatnost je jen do 20 let a obvykle je i horní limit na úvěr nižší a to jen do 70 až 80% hodnoty zastavené nemovitosti. Výhodou však je, že není třeba vůbec dokladovat bance, jak jste peníze použili a můžete je tak utratit na cokoliv a bez omezení.

refinancování hypotéky
Některé banky mají ve svém portfoliu hypoúverov i speciální refinanční hypotéky, které slouží na splacení starého hypoúveru a jeho profinancování novým. Smyslem je získat buď lepší úrok nebo menší splátku, čili získat finančně výhodnější podmínky pro klienta. Tyto hypotéky mají ve více případů i jiné nefinanční výhody, jako například možnost splácení až na 40 let, případně se dají získat i zcela bez ověřování příjmu, například pokud si půjčujete pouze do 50% hodnoty zastavené nemovitosti.

Nebankovní hypoteční úvěr
Kromě bankovních institucí nabízejí hypoteční úvěry nebo dlouhodobé úvěry se založením nemovitosti i několik nebankovní společnosti. Parametricky se jedná o úvěry podobné hypotečním, avšak obvykle bývají méně výhodné, zejména co se týká úročení a celkového proplacení hypotéky. Ne všechny tyto úvěry jsou zároveň i bez dokládání příjmu, případně pokud jsou, tak bývá úrok ještě vyšší. Pro mnoho zájemců je to ale jediná šance, zvláště pokud jejich banky odmítnou. Většinou jde o dlouhodobé úvěry se splatností nad 10 let a s možností získat do 50 až 80% hodnoty zastavené nemovitosti.

hypoteční úvěr

bydlení
Chtěli byste si koupit byt, dům, nebo stavět, obnovovat či modernizovat, ale chybí vám potřebné finance? Řešením může být hypoteční úvěr, který se stal jedním z nejčastějších forem financování bydlení. Hypoteční úvěry již nejsou pro Slováky neznámým produktem a v současnosti jsou jedním z dominantních nástrojů podpory výstavby bytů.
Státní příspěvek pro mladé
Co je to hypoteční úvěr?

Hypoteční úvěr je úvěr s lhůtou splatnosti nejméně čtyři roky a nejvíce 30 let zajištěný zástavním právem k tuzemské nemovitosti, a to i rozestavěné, který je financován nejméně ve výši 90% prostřednictvím vydávání a prodeje hypotečních zástavních listů hypoteční bankou a který poskytuje hypoteční banka na vymezené účely.

Praktická rada: Česká národní banka může svým rozhodnutím vydaným na základě žádosti hypoteční banky z důvodů hodných zvláštního zřetele nejdéle na dobu 2 let stanovit zvláštní podmínky financování hypotečních úvěrů a komunálních úvěrů nejméně ve výši 70% prostřednictvím vydávání a prodeje hypotečních zástavních listů hypoteční bankou nebo vydávání a prodeje komunálních obligací hypoteční bankou a to i opakovaně. Důvodem hodným zvláštního zřetele je zejména snaha o zachování stability finančního sektoru. Z uvedeného důvodu se o podmínkách informujte přímo v bankách.

Hypoteční úvěry nabízí u nás několik bankovních institucí. Sílící konkurence mezi nimi přináší klientům výhody, banky částečně snižují úrokové sazby z úvěrů dolů a jako zástavní právo akceptují i ​​rozestavěné nemovitosti.

Praktická rada: Každý, kdo se rozhodne řešit svůj dotaz bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru, musí tedy splňovat především dvě základní podmínky:

musí prokázat dostatečný příjem na splácení požadovaného úvěru,
zajistit úvěr tuzemskou nemovitostí.
Podle zákona má každá fyzická osoba (nikoliv státní příspěvek pro mladé – viz níže), která čerpá hypoteční úvěr na zajištění bydlení, nárok na státní příspěvek. Státní příspěvek může být poskytnut slevou na úrokové sazbě ve výši, která je schválena pro dané období. Výše státního příspěvku se stanoví každoročně zákonem o státním rozpočtu. Od 1. ledna 2005, a platí to i pro 2013, je však výše státního příspěvku k hypotečním úvěrům 0%.

Další formou podpory státu pro oblast bydlení je tzv. hypoteční úvěr pro mladé, který je díky státnímu příspěvku zvýhodněním pro klientů žádajících o hypoteční úvěr, kteří jsou ve věku

od 18 do 35 let. Státní příspěvek pro mladé se poskytuje na dobu prvních 5 let úvěrového vztahu. Další podmínkou nároku na tento příspěvek je splnění podmínky hrubého měsíční příjmu (za předchozí kalendářní rok nesu být větší než 1,3 násobek průměrné měsíční mzdy v národním hospodářství v předposledním čtvrtletí. Výši průměrného měsíčního příjmu za dané období oznamuje Statistický úřad SR.

Praktické rady: Od 1.1. 2013 do konce 31.3. 2013 mají nárok na státní příspěvek pro mladé na hypotéce klienti:

manželé společně – kteří spolu dosáhli za předchozí kalendářní rok průměrný měsíční hrubý příjem max. 2 038,40 EUR;
Jednotliví žiadatelia- kteří dosáhli za předchozí kalendářní rok průměrný měsíční hrubý příjem max. 1 019,20 EUR.
Hypoteční úvěr pro mladé má limitovanou výšku a to maximálně 70% hodnoty nemovitosti a maximálně však do výše 50.000 € (od 1.12.2011). Na tuto částku je možné získat zvýhodnění úrokové sazby ve výši, kterou pro daný rok schválila NR SR.

Na rok 2013 je státní příspěvek ve výši 3% a je poskytován následovně:

slevu z úrokové sazby ve výši 2% poskytne žadateli stát
slevu z úrokové sazby ve výši 1% poskytne žadateli banka
V praxi se lze setkat také s pojmem „Americká hypotéka“. Takový úvěrový produkt však není hypotékou ale je to bezúčelové spotřebitelský úvěr zajištěný tuzemskou nemovitostí. Takový úvěr může být poskytnut klientovi ve věku od 18 do 64 let, který má k dispozici nemovitost k její zabezpečení.

Hypoteční úvěry se mohou kombinovat i např. se stavebním spořením nebo jinými úvěry určenými na bydlení.

Na co mohu hypoteční úvěr použít?

Hypoteční úvěr je možné použít na:

nabytí tuzemské nemovitosti nebo její části,
výstavbu nebo změnu dokončených staveb,
údržbu tuzemských nemovitostí nebo
splacení poskytnutého úvěru použitého pro účely podle předchozích bodů, který je hypotečním úvěrem poskytnutým hypoteční bankou v konkurzu,
splacení poskytnutého úvěru použitého pro účely podle 1. až 3. bodu, který není hypotečním úvěrem.
Praktická rada: Hypoteční úvěr se tedy nedá použít např. na vypořádání dědických podílů, na vypořádání společného jmění manželů, na přeúvěrování stavebních úvěrů na hypoteční úvěry s poskytnutím státního příspěvku.

potřebné doklady

Jaké základní doklady tedy bude banka po zájemci požadovat?

doložení výše Prime (daňové přiznání, potvrzení příjmu od zaměstnavatele) žadatelů, případně spoludlužníků či ručitelů.
V případě koupě nemovitosti:

kupní smlouva (smlouva o budoucí kupní smlouvě),
výpis z katastru nemovitostí (zda nemovitost existuje, kdo ji vlastní a že na ni není zástavní právo nebo jiné břemeno).
V případě výstavby, rekonstrukce, oprav apod .:

stavební povolení,
projektovou dokumentaci,
rozpočet stavby,
případně smlouvy s dodavatelem,
výpis z katastru nemovitostí.
Další doklady:

ocenění zastavěné nemovitosti + vinkulaci pojistného této nemovitosti ve prospěch banky,
někdy také vinkulaci životního nebo úvěrového pojištění ve prospěch banky.
Postupy jednotlivých bank se při dokumentaci žádosti liší. Pokud se rozhodnete pro konkrétní banku, dají vám v ní přesný seznam potřebných dokumentů. Na základě znaleckého posudku je určena hodnota nemovitosti, a tím i maximální výše úvěru. Znalci musí být zpravidla akceptováni bankou. Banka vám poskytne jejich seznam. Veškeré náklady spojené s vyhodnocováním nemovitostí hradíte vy, stejně jako veškeré náklady spojené s dokumentací.